與各位大大一同分享~~6月8日黑心建商的告白 (1)~~

轉載自：智邦不動產       不動產版主:sway

你以為當個黑心建商容易？

每天在存款簿增加的零，與下半輩子良心不安中掙扎，那種煎熬，很難過，挺著喝出來的肚子，往賓士的座位中塞進去，夜深人靜的時候，來自四面八方的無聲壓力，我想要大聲尖叫。

最討厭的智邦不動產找上我，本來想要找人毀了這網站，用毒灌爆，害我少賺很多，可是，我覺得該是了結的時候了，說一些心聲也爽。

最近景氣很熱吧，只要看到報紙就有利多的消息，啥大陸人又來投資辦公室啦，哪間人壽又用了誰的錢來搞豪宅啦，還有，一群群大陸人去看個啥個案，最扯的是，隨便來個大陸人，只要是去哪走走，就被報成「看地打算投資」？

都是我們這種人出錢的啦！

主要報章雜誌的記者就那幾個熟面孔，三天找吃飯、五天找出國、生日送LV 包、買房子打六折，新聞就出來了，還源源不斷呢，你只要給的多，新聞就生的多，這些人筆可厲害了，我老是一邊看一邊笑，這些大哥大姐，還真的神奇，連我都差點覺得，不買個房子等增值，是對不起自己。

你知道房價怎麼開麼？比如，我的成本價一坪20 萬元，那麼利潤如果抓兩成，就是24 萬元，成為我的銷售底價。

那麼，代銷業者幫我賣房屋，他開價可以二十六萬元，給消費者殺個兩萬元差不多吧？錯！

對公司來說，一坪還是賣二十四萬元，不過對代銷來說，一坪就是二十五萬元，那一萬元差價，就是分給我的，經過作帳，老闆不會知道，我一個案子就可以多賺好幾千萬元。

那，怎賣呢？

我會要求代銷，開價三十萬元，一邊放出一大堆的新聞，告訴大家說這一帶就要發了，再不買就賺不到，一群呆瓜就會來看房屋，三十萬元也通常殺到二十六萬元就差不多，這樣公司一坪再多賺一萬元，我又有業績獎金可以賺。

可你也會懷疑，哪來這麼多阿呆高一成價格買屋呢？

告訴你，一個案子通常都有半數阿呆，看了新聞來買的，那些不貸款的人更呆，而比較窮的或是年輕夫妻要成家的，要作九成銀貸的那些，更呆，送一點家電就買了，只要抓住他想買房子的心態，樣品屋作漂亮一點，排場大一點，就好。

當然，抓住阿呆也不是一朝一夕的，每個案子都在一年前就要佈局，先放出消息說誰要搞投資，然後找幾個阿陸仔來台灣觀光，買幾個官員說要搞建設，帶記者出國看秀作頂級SPA，很辛苦的，你想，不這樣做，哪來的新莊副都心、淡水新市鎮、林口、三峽呢？

有時我也挺佩服業者，把荒郊野外，教育成「新市鎮的前景」、「唯一有錢景的未來」、「夢想中的城市」，笑死人，鳥不拉屎的地方，買的人還很高興說住到很有未來的地點，你看我們教育有多成功呢？

記不記得，以前大家都說，買房子要看地點，「地點、地點、地點」，現在呢？沒有了吧？大家改口說「要買有潛力的地方」。

邏輯是對的，但是，有潛力，就是僅有夢想，未來看運氣，你命長就等的到，像新莊副都心，炒了快二十年了，還是一片荒地，當然現在比較好一點，有進度，不過，二十年來，有多少人在這裡煎熬，在這裡塞車，然後又自己合理化說住在有前景的地方？很好騙。

還有，一堆學者的說法也很妙，本來說「泡沫、景氣循環、價格貴」，後來，全部改成「自住沒差」，一樣嘛，花錢就好，當教授可以賺「研究費、顧問費」，拿錢辦事嘛！

幾年來的景氣循環，上下洗了不少錢進口袋，遇到天然災害更爽，反正逢低買進土地，繳一點利息就可以把土地貸款出來，又有一大筆錢可以買下一塊，你說利息很重？

屁啦，銀行也不敢亂抽銀根，我們撐不下去對大環境都不好，景氣火車頭耶，政府也拿我們沒輒。

以後再說怎蓋房屋，那些我都不敢住的，卻是大家的夢想宅。

2. 建材差異

錢本來很好、很好賺的，後來有了智邦後，X 的，變的沒那麼容易，有時會有客戶看房子看了一半，然後突然冒出一句：「啊，我想起來了，剛好有事要走，不看了。」

這時，我就知道，又來個會作功課的網友，老師有在講，大家都有在聽。

反正這些人本來看完就不會買，買了也有可能會投訴，不賣也罷。

你說，經濟不景氣影響銷售？

我會回你，對啦，但是客戶很好騙，有時也不知道怎樣，是我命好，人客看了房子都會喜歡，搶著買耶，可是，那些房子阿，恐怖，要我呆上一天我還敢，可是要我睡在裡面，可能整晚都不能睡。

說說鋼筋，你知道我怎樣省錢的嗎？

比方說，規定一根柱子要有二十根直、四十根橫箍筋，我一定只有十六根直、三十根左右橫的，至少省二成，隨便算一個案子，鋼筋就可以省五百萬一千萬元以上。

有沒有看過柱子箍筋一圈圈都要有固定環，綁鋼筋也要用規定多少粗的鐵絲，我們阿，這裡可以省一半，沒有固定環，鐵絲隨便綁綁就好，反正，混凝土一灌就看不到，工人也做得比較快，省時省力省錢，快速完工。

混凝土也一樣啦，大家都知道我們這種建商，可以一星期蓋一層樓，別的建商起碼兩個星期，有的還一個月！

浪費時間啦，就一層灌好後，那個木板的模子別拆，鋼筋水泥本來就有一定的載重量，繼續往上搭嘛，地震沒有每天來就沒關係，後來你們看到家裡的牆角、接縫、窗框，那麼容易裂開、油漆要一天到晚補，就是了。

有空隙嘛，沒有灌很實，都是要趕時間，拆模後，一定一堆洞，都還是要用水泥抹一下，免得上不了油漆。

最怕大地震，不是我家會震倒，而是，我蓋的房子一定會倒，還好我命大，九二一地震台北只有二級，還倒不了，油漆補一下就好。

翻翻廣告，建材都是英文名稱，反正客戶不懂，你看到的都是山寨版，全部用模仿名牌貨，那個馬桶阿，聽客戶說每次用都會黏東西，水一定沖不掉，和成一顆兩千，醜一點但是耐用，我用一千五的寶隔麗（忘了怎麼寫，管他的），比較漂亮，名稱也好聽；那個蓮膨頭跟水龍頭阿，半年一定掉烤漆，一年一定開始關不緊，可是，看起來很像德國進口的，牌子我沒管；還有，大門看起來很漂亮，但絕對不是正牌防火門，啥牌的大鎖大概一年就會壞，如果你跟我要防火證明，我拿的出來，不過都用錢買的，真的要測是不是防火一個小時，絕對不會過。

幹麻要這樣？省錢阿，別人一坪建材用三萬元，我不超過兩萬元就有了，而且一定比較漂亮，現在的人都是看漂亮就買的，我不需要用好用的建材阿。

油漆也挺扯，大家都會裝潢，所以我就隨便漆，一坪八百元的油漆，兩底三度，你知道我用多少？三百元一坪！就粉光後直接噴一層，只要對著陽光，幾乎可以看到水泥的底色，反正萬一客戶驗屋不過，再請師傅隨便漆上一層就好，通常一個二百戶的社區，最多十戶會仔細檢查。

你問我差在哪，兩底三度的油漆，起碼用五年還漂漂亮亮的，表面光滑如少女的肌膚，我的一度漆，一年就會掉色，有陽光的地方就會褪色，如果你家有光線是斜的曬，你的牆就一定會有斜的色差，還有，只要站在牆邊對著看，一定有波浪，不平嘛，放個櫃子都沒法貼牆。

還有阿，牌子寫 ICI 得利乳膠漆，這個牌子不錯，但是也貴，一大桶五千元，我就叫工人去買一桶一千的雜牌，混一下，以前大概一桶 ICI 對上二桶雜牌，後來因為師傅說不好上漆，乾了也難看，後來才一比一，那個漆哦，聞了都噁心，甲醛太濃，師傅工作都要戴口罩，免得大家早死，可是，聽說甲醛要全部散掉起碼大風吹一個月，沒有大概一兩年才會沒味道，管他的，又不是我住。

誰叫我都先建後售，施工中不能給客戶監督，行家一看就知道偷了多少工，反正房子蓋好很漂亮，大家買的高興，皆大歡喜。

最近市場狀況感覺很好，我的案子，已經全部漲價一成五，還發佈新聞稿說，供不應求，只好漲價，數錢又可以數到翻，你看酒店生意很好就知道景氣有沒有復甦、哪些行業復甦，這是媽媽桑告訴我的。

3 操縱房價與銷售率

建材講了一半，還是來講講新聞、廣告的手法，免的大家又熱過頭亂亂買。

有沒有發現，最近的廣告，以及新聞，都是一面看好？

無論是「大陸人要來買房子了」，還是「銷售率破八成，盡速搶買」等等，一面倒的就是要跟消費者說，現在景氣很好，連營建股都炒的不像樣，很整齊劃一的訊息吧。

不過，你大概不知道，銷售情況，已經停快一個月了，問其他朋友的案子，也都賣不太好，有的是因為漲價過？？？，有的是根本沒看房子的人，現在阿，假日的假客戶都要出動兩組以上，一組看房子，一組簽約，要不然，根本就是冷清。

房價怎操作呢？

簡單，比如我的一個案子，平均底價是一坪四十萬元，我會要求代銷訂出六十萬元的表價，無論是客戶八折或七折殺價法，都在我底價之上。

那麼，六十萬元的表價很高吧，一定超過市場行情，但是呢，客戶無論如何的作功課、市場比較，附近的個案都是開這樣的價格，更何況，地段更好的可能開到一坪八十、一百萬元，一段時間之後，你就會認為我的開價是合理的。

當然也會怕賣不掉，於是就叫跑單故意放出廣告價一坪四十五萬元的例子，你想，六十跟四十五，已經差很多了吧，降價二成五耶，跑單營造出「今天用廣告價送送看，不一定會成啦，可是，四樓這個價格，你買八樓用這個價格，一定划算啦。」

好，你大概感動的就買了。

我還是一坪多賺五萬元。

以前真的是用廣告戶來引導出價，不過，大概就開價五十萬元、成交四十萬元左右，現在，就是要多賺，誰叫營建股股票漲那麼多，這時賺錢最容易，一定要多賺。

還有一種人的錢一定要賺，那種不貸款的，或是一看就很喜歡想買的，六十萬元的開價，通常可以成交到五十萬元，只要一個案子有一成是這樣的客戶買，一坪多賺十萬元，你想想，可以多賺多少呢？

別以為只有高價的個案是這樣搞，低價的更要這樣，一坪二十萬元可以搞到一坪二十五萬元；一坪十五萬元的就賣到十八萬元，只要大家集體哄抬就好了。

你會問，我開價六十萬元，那如果旁邊有個案開四十萬元，不就壞了市場？

才不會，那個四十萬元的，我一定到處講他壞話，啥建商曾經倒過啦、他老闆有誹聞啦、會漏水的啦，反正，要找出瑕疵一點也不難，講臭他就好，而且，我那麼有名，一年蓋那麼多房子，人家也會講我房子會漏水，可是，我的名氣大，台灣人那麼多，新人輩出啊，我只要作一個人一輩子一次生意，就有二千萬人次的機會，所以，管他風評咧。

發布新聞大家都是知道的了，銷售率隨便喊你也不知道，可是呢，有一招是別人教的，找人頭慢慢的買下，等半年差不多買到一半時，加上原本賣出的，公開財報都可以光明正大的說我賣八成，而且阿，人頭買價一定高，底價四十萬元簽約價就是五十萬元，可以給客戶當證明看，也可以給銀行看，貸款嘛，五十萬元的八成價就是四十萬元，把這些房子拿去貸款等於全額貸，我的本金跟獲利馬上全部賺到，接著，再把這些房屋放到仲介市場去賣，只要高於四十萬就可以賣，買方看到我買五十萬元的合約，你想房價也不會差到哪去，縱使成交每坪四十一萬元，我還是多賺一萬元，可是買方可能會覺得很爽，買到便宜了。

誰叫我運氣好，台灣房價崩盤次數不多，政府也會救建商，撐一撐就過去了，經濟火車頭嘛。

誰叫就是有客戶會不理智，十組抓住一組，我就是賺，而且那種客戶比我還堅定：「漏水？我應該沒這麼倒楣吧，而且跑單都說，我不是買頂樓的就好，況且今天是特價最後一天，如果我今天買，還幫我貸到九成貸款耶，報紙都說只有七成五，這種房子，當然要買阿，我想買房子已經找很久了耶。」

4 看不見的黑心建材

最近 Sway 認識一個不錯的花藝設計師，陳垂訓老師，店開在內湖，專長居家花藝佈置、銷售賣場、婚禮等，也是第九屆比賽冠軍，為何提呢？

他的作品很自然，獨特，縱使是一把花束，包的就跟別人不同，人也誠懇，有空大家可以參觀，東波水月花坊 http://www.eastwave.com.tw/，重點是，想買花，請報出你是智邦不動產網友，可享受VIP 價格哦。

繼續黑心建商告白。

別打我，上次講出預售案賣不好，台北縣都是這樣，一堆朋友都說，幹麻講出來啊，害人阿！

我只能苦笑，然後說：「又不是我說的！」

還是多講點黑心的，要不哪天被灌水泥丟到太平洋，就沒機會了。

現在大樓都有化糞池、緊急發電機這些平常看不到的，這部分很好偷工，一來沒人看，二來大家也不會去察覺問題在哪裡，畢竟，太專業的東西了。

化糞池，環保單位管的不嚴格，尤其是台北縣，你有就好，通常不太會檢查排放水是不是已經乾淨了，所以，我通常都是作個樣子，法規規定要作多大我就作多大，只不過，有沒有用到那麼多，比如，一共需要六個池子的步驟才會淨化，我呢，則是只用兩個步驟，其餘四個，有池，但沒作用，神不知鬼不覺，大部分管委會在點交也都不會把所有的蓋子挖開檢查，那很麻煩，也很臭。

這裡可以賺個上百萬元。

有沒有問題呢？

誰知，哪天化糞槽負荷過重，爆糞或是要換機器的時候，就知道臭了。

緊急發電機也是，平常幾乎不用，萬一停電才發動，一台好幾百萬元，有的好幾千萬元，問題是，你有看過你的合約書有寫，緊急發電機是哪個牌子？

沒有嘛，所以，首先，我通常買一台中古的有牌子馬達，然後，其他套一堆大陸貨，拼出可以用的緊急發電機，這是比較好的，狠一點的話，消防單位一檢查完，我就把他馬達換小，外殼不動，嗯，賺很多。

接著，電線也是很好偷的地方。

偷啥？法規規定，多少用電量，就要多粗的線徑，不過，那用電量的設定，是假設值，也就是，比如一個社區設定 250 的用電功率，通常也只用到 100 就了不起，那，藏在管子、牆壁內的電線，是不是沒人知道呢？

對了，就是這樣，一偷就少一成啦。

接地線也是，看起來大家家裡的插頭都有接地線的洞，不過，通常根本沒有線接到地下，包括消防箱內的緊急用電也是，這電線少的可多呢！要不然，原物料那麼貴，能A 就A 啦。

還有，電梯。

如果你家電梯一次有多部，但不是每個都會下到地下室，通常來說，會有一部電腦控制誰上誰下，好的建商，會配知名品牌電梯、那部電腦，像我，只會用便宜牌，電腦阿，當然不給了，一台電梯省個好幾萬。

別以為好幾萬就不用省，超過一萬元的，就有價值。